【润天民事】 楼盘烂尾购房款返还实现路径与房贷处理
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楼盘烂尾购房款返还实现路径与房贷处理
购房人签订《商品房买卖合同》支付购房款后，遭遇开发商资金链断裂楼盘建设停滞长时间不能交付，购房人在继续履行合同行使房屋交付请求权和主张解除买卖合同返还购房款两种救济路径中择一行权应格外慎重。
在执行程序、破产程序中主张商品房购房款返还是实现优先受偿地位的有效路径。
商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后，购房人可通过诉讼途径要求开发商就收受的购房款和购房贷款本金及利息分别向购房人、贷款银行返还；就购房者已被扣款支付的按揭贷款本金和利息，由购房人向贷款银行主张返还。
宏观经济下行压力下，各地房地产领域频频暴雷，最高人民法院针对此社会关切于2023年4月20日发布本年度第一号司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《2023批复》），引发社会各界高度关注和广泛热议。当商品房消费者交付购房款后，遭遇开发商资金链断裂楼盘烂尾，面临房屋交付请求权、购房款返还请求权与其它具有优先受偿性质债权产生竞合，新司法解释明确了消费者房屋交付请求权、购房款返还请求权的优先序位（房屋交付请求权、购房款返还请求权＞建筑工程价款请求权＞抵押权及其他债权）。就商品房买受人维权路经的选择、合同解除后购房款返还的实现以及房屋抵押贷款如何处理，笔者结合最高人民法院此前发布的其他司法解释进行分析探讨。
一、维权路径的慎重选择
当与开发商签订商品房买卖合同支付相应购房款后，遭遇开发商资金链断裂所开发楼盘建设停滞很长时间不能交付的情况，购房人选择权益救济路径当格外慎重。主张继续履行合同行使房屋交付请求权或者要求解除商品房买卖合同返还购房款，两者是互斥的不同维权路径只能择一途径行权，一旦选择主张解除合同行使购房款返还请求权，房屋交付请求权的救济途径选择项就消失了。在楼盘建设出现停滞，前期已投入巨大物力、财力资源情况下，所开发项目盘根错节地积聚了承包商建筑工程价款、土地和在建建筑抵押债权、房屋贷款抵押权等诸多债权债务，加之商品房建设周期长，随着项目周边配套设施的不断完善，同地段其他房屋的潜在升值增值，以上诸多因素指向房屋交付请求权救济路径的优先解导向。除非出现了确定房屋不能交付且无实际交年付可能特殊情形，主张解除合同请求返还购房款的备胎式维权路径，备而不用是其最好功效。
笔者前段时间接待过一位购房人咨询，其所购商品房所在楼盘建设迟迟未能完工，该购房者以开发商违约为由诉请解除商品房买卖合同并要求支付违约金，诉讼请求得到了法院判决的全面支持。当案件进入执行阶段期间，开发商因债务缠身无力维持经营向法院申请了破产并获得批准，直到接到破产管理人组织召开债权人会议的通知，购房人才知晓其购房款已沦为不具有优先受偿权的一般债权，后悔之前的维权路经选择，欲交清尾款转向要求交付房屋，此时其已失去切换维权路经的选择余地。
二、购房款返还的实现路径
商品房消费者以开发商违约为由主张解除买卖合同返还购房款，合同解除后购房款返还债权易被归为不具有优先受偿权的普通债权，当遭遇开发商破产相关债务进入破产程序，购房人拿到胜诉判决所确定的返还购房款实际获得受偿机率和受偿比例都将面临巨大风险。
安徽高院(2020)皖民终963号、最高人民法院（2021）最高法民申5141号相关案件裁判观点：
购房人于2014年12月向开发商发函要求解除合同，并于2015年4月提起诉讼诉请解除《商品房买卖合同》并退还已付购房款及利息，黄山市屯溪区人民法院依法判决支持购房款返还及支付利息，2019年黄山市中级人民法院依法受理债权人对开发商的破产申请。购房人已于开发商破产前以诉讼方式解除合同，其购房款返还请求权系一般债权不具有优先受偿地位，购房人主张优先受偿权缺乏事实和法律依据。
此类情境下，相比执行程序，破产程序能更好地厘清债权债务关系，将权利救济放在破产程序行使，促使《2023批复》司法解释所确认的商品房消费者权利优先保护等级在破产程序中得以落实，切实维护广大商品房消费者合法权益。
如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，依据现行法律规定，通过参与分配程序主张其购房款优先受偿权是消费者实现商品房购房款返还优先受偿的有效路径。
对于既没有进入执行程序又没有进入破产程序，商品房购房款返还优先受偿地位的实现路径尚待在实务中进一步观察、探讨。
三、合同解除后抵押贷款的处理
银行按揭贷款合同与购房合同是两份独立的合同，《商品房买卖合同》被解除后，由购房者通过诉讼途径主张解除按揭贷款合同由开发商就后期贷款向抵押权人的银行进行返还。对于已支付的按揭贷款本息部分，由购房人向银行主张返还。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二十一条：
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
附司法解释：
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》
([2014]执他字第23、24号)
山东省高级人民法院：
你院在办理有关案件中，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。因该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，下称《批复》）的理解和适用，你院向我院提交（2014）鲁执三他字第9号、第10号两个报告进行请示。因两个报告请示的系同一法律问题，经研究，一并答复如下：
一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
三、综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神，处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见。
四、请你院依照《批复》的规定与精神，以你院审判委员会的多数人意见为基础，结合具体案情依法妥善处理相关案件。同时注意以下几个问题：
1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡。
2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。
3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。
你院请示问题涉及到相关案件中大量房屋买受人的利益保护，关系到社会稳定的大局，山东省委、省政府一直予以密切关注。你院要紧紧依靠山东省委的领导，积极争取山东省政府的支持，坚持司法为民，严格把握法律规定与政策精神，针对可能出现的问题制定相应预案，依法妥善处理相关案件，切实防止出现社会性群体事件，依法保护各方当事人的合法权益。
二〇一四年七月十八日
陈明前
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