2023年4月20日，最高人民法院公布并施行了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《2023批复》）。在近年房地产行业纠纷频发的状况下，最高院以此批复作为本年度发布的第一号司法解释，体现了其对于商品房消费者权益保障的重视。

本解释的适用主体为房地产开发商与商品房消费者，客体为商品房。

我国《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者的消费行为。即消费者是指为满足生活需要而进行购买、使用商品或接受服务的个人。而商品房领域的消费者则是为满足居住需要而购买商品房的个人。

如何理解“满足居住需要而购买”，2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125条对此做出了解释。

值得注意的是，这种认定的方式只是一种推定规则。即购房者在案涉房屋同一设区的市、县级市范围内名下没有用于居住的房屋，或名下只有一套面积无法满足基本生活需要的房屋时，“推定”其是为了满足居住需要而购买。这种情况下，购房者失去了这套房产时往往会落得无家可归的境地。这项规定实质上为了保证购房者生存权中的住房权，而牺牲了债权人相关正当权益，如建筑工程款债权、抵押权人的财产权等。

“法是平衡的艺术”，为了保护一种权利而牺牲另一种权利，需要具备正当性，商品房消费者的优先受偿权的正当性来自“满足居住需要”的生存权。换言之，当购房者不是为了居住需要而购买，或者虽是为了居住，但失去这套房屋其生存权也不会受到严重影响时，就不存在将其权利优先的正当性。此时即使该购房者符合《九民纪要》第125条的标准，也不应当认可其拥有优先权 。因此，人民法院在裁判时不应当机械认定何为商品房消费者，而应当对其生存权是否会受到损害做出实质性判断。

同时，本解释只适用买卖一手商品房的情形，不适用于其他类型的房产买卖，如经济适用房买卖、二手商品房买卖等。

（一）旧司法解释失效，弥补法律适用空白

该司法解释与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》等文件中相关条款固定的物权期待权一脉相承，为商品房消费者规定了超级优先受偿权的出发点在于保护公民生存权中的住房权。

我国对物权期待权的法律保护，首见于2002年的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《2002批复》）。

然而，该批复已经被《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》废止。自2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条继承了《2002批复》第一条的建设工程价款优先受偿权的制度，但并未对原第二条商品房消费者的优先受偿权做出规定。因此，这段时期商品房消费者的优先受偿权事实上处于无法可依的情形，亟需颁布司法解释效力的文件完善人民法院在审理相关案件中的法律适用。

（二）司法实践中新问题出现

自新冠疫情以来，房地产行业频频暴雷，房企破产、工程烂尾的情况屡见不鲜，这种情况下，涉案房屋往往已经不具备交付的可能性。以往的司法解释仅仅规定了在房屋建好后、商品房消费者尚未办理产权证时对于房屋交付的优先权；并未对房屋已无实际交付可能性时，商品房消费者主张价款返还请求权是否具有优先性做出明确指示。本解释的第三条填补了这一领域的空白。

（一）第一条属于准用性规范

本条只是强调和重申了建设工程价款受偿权优先的原则，此处不再赘述。

（二）第二条重申和修改了商品房消费者房屋交付请求权优先适用的情形

首先，本条继承了《2002批复》的第二条关于已支付全部房款的商品房消费者房屋交付请求权优先适用的情形。

其次，本条修改了未全部支付房屋价款的商品房消费者的房屋交付请求权优先适用情形。《2002批复》中，直接规定了支付了大部分房款的消费者也拥有优先权；而《2023批复中》修正了这一条款，指出只支付了部分价款的购房者需在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款，才可优先行使房屋交付请求权。

对比2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），第二十九条规定购房者在支付50%购房款的情形下，即可以排除其他权利人对涉案房屋的执行。因此，《2023批复》中对商品房消费者房屋交付请求权的优先保护要求，要比《执行异议和复议规定》更高。

（三）第三条新增了房屋无交付可能情况下，商品房消费者的价款返还请求权优先的适用

上文已述及，赋予商品房消费者的优先权的基础来自对于生存权的保护。在工程烂尾、房屋不能交付且无实际交付可能性时，在建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权存在的情况下，购房者往往难以拿回购房款，其居住权无疑会受到的巨大损害。因此，现实中存在赋予其价款返还请求权优先性的必要，也符合相关司法解释一贯的精神。

实践中，商品房消费者往往采取按揭的方式支付房屋价款。此时房屋价款分为两部分：购房者自有资金与银行房屋按揭贷款。购房者自有资金无疑可以适用本解释第三条优先受偿；而银行房屋按揭贷款部分不应当优先受偿。因为这部分款项的受偿人是银行，而优先受偿的权利基础来自生存权，银行无疑不存在生存权的概念，所以并无优先受偿权的存在基础，此时不能牺牲其他债权人的权益给予其受偿的优先性。