如何维护房屋租赁合同纠纷中承租人的权益

房屋租赁合同纠纷在社会生活中日益凸显，在发生纠纷后，首先要查找合同内容有没有解决纠纷的详细约定，如果没有，就会存在风险。本文以案释法，分析我所孙中民主任代理一起某餐饮有限公司与合肥安徽某商贸公司房屋租赁合同纠一案，通过明确合同关系，确认被告方的违约责任，并要求对方公司未完全认缴出资的股东在各自认缴的出资额本息范围内承担补充清偿责任。最终获得法院的支持，充分维护当事人的合法权益。

一、案情介绍

2015年底，某餐饮有限公司发起人张某与合肥安徽某商贸公司签订一份《商铺租赁合同》，约定张某承租安徽某商贸公司管理的某商业广场商铺，建筑面积365.62平米，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，第一年租金65万，每半年一付，房屋用途为餐饮。租赁合同第十四条第三项规定，安徽某商贸公司保证承租方在开业前完成用于经营餐饮业所要求的消防、环评、卫生、排污、排水、排油烟等所有手续均验收通过，证照齐全，否则视为出租方违约，出租方应退还所有承租方缴纳的租金、保证金、税费等，且承担违约金并赔偿承租方的装修费用等一切损失。合同签订后，某餐饮有限公司如约履行了5万元保证金和半年租金325000元，并对房屋进行了装修。为保障正常办公，某餐饮有限公司另行租赁了办公室一间并支付了一年租金2万元。装修完毕后，某餐饮有限公司多次催促安徽某商贸公司办理开业需要的消防和环评验收手续，但安徽某商贸公司迟迟没有履行自己的义务。2016年5月15日，安徽某商贸公司再次承诺于2016年5月20日之前办理完结餐厅环评所需的所有证件，如到期未办理完结上述手续，将退还原告所缴纳的租金、押金，并赔偿某餐饮有限公司由此所遭受的一切经济损失。但直到原告起诉之日，安徽某商贸公司仍未履行合同约定即承诺履行的义务，导致导致某餐饮有限公司无法正常生产经营。由于《租赁合同》根本目的不能实现，2016年6月10日，某餐饮有限公司委托律师向安徽某商贸公司发出律师函，通知安徽某商贸公司解除《租赁合同》。经查询，安徽某商贸公司系孙某、李某、范某共同设立，各自认缴的出资额分别为15万元、20万元、15万元，但均未实际出资。某餐饮有限公司认为，其与安徽某商贸公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。然而安徽某商贸公司至今未能按照合同约定办理某餐饮有限公司经营必须的消防、环评验收等手续，导致某餐饮有限公司无法正常经营，显然已经构成违约，应当依法承担违约责任。作为安徽某商贸公司的股东的三人，应当在各自的认缴出资额范围内依法向某餐饮有限公司承担付款责任。

二、法院判决

（一）确认某餐饮有限公司与安徽某商贸公司在2015年底签订的《商铺租赁合同》于2016年6月13日解除；（二）安徽某商贸公司于本判决生效之日起十日内返还某餐饮有限公司押金5万元、租金325000元；（三）安徽某商贸公司于本判决生效之日起十日内赔偿某餐饮有限公司损失254718.9元；（四）安徽某商贸公司的三位股东对被告安徽某商贸公司的上述各项债务在各自认缴的出资额本息范围内承担补充清偿责任；（五）某餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽某商贸公司水电费440988.4元；（六）驳回某餐饮有限公司的其他诉讼请求；（七）驳回安徽某商贸公司的其他反诉请求。

三、典型意义

首先，社会生活生产经营中，当事人之间应当遵守诚信原则，签订合同后，应当具有契约精神，按照合同约定的内容，享有权利，并全面履行自己的义务。

本案例中，安徽某商贸公司违约在先，没有全面履行自己的义务，导致某餐饮有限公司无法正常营业。因此某餐饮有限公司通知对方解除合同的行为，并要求返还租金，承担违约责任的理由完全正当。同时安徽某商贸公司应承担因违约给某餐饮有限公司造成装修损失费用。

安徽某商贸公司辩称，是某餐饮有限公司没有提供营业执照等材料，才导致自己无法为其办理相关开业材料，某餐饮有限公司违约在先。但是根据2016年5月15日，安徽某商贸公司与某餐饮有限公司签订了协商协议，协议中安徽某商贸公司承诺于2016年5月20日之前办理完结餐厅环评所需的所有证件，如到期未办理完上述手续，将退还承租方2016年上半年的租金、押金，并承担由此造成的所有经济损失。从这里我们可以看出，安徽某商贸公司做出的承诺与合同约定内容一脉相承，且协议书中未对某餐饮有限公司提出任何要求，显然不合常理。因此法院没有采纳安徽某商贸公司的抗辩。

其次，本案中还涉及到公司股东出资的问题。在注册资本认缴制度下，公司经营过程中，股东未履行或未完全履行出资义务的情况普遍存在。股东出资不到位会对公司运营造成不利影响，且损害公司债权人的利益。出资不足的股东应当对债权人在其出资范围内承担连带责任。本案中，安徽某商贸公司的三位股东没有完全履行出资义务，应当对安徽某商贸公司的债务承担相应责任。这给我们的启示是，在注册资本认缴制度下，认缴出资并非随意为之。即使像本案中，股东称其对公司的出资均已超过认缴的资金，此情形依然不符合法律规定。因此，作为公司股东，需要对出资义务给予足够的重视。

作者：丁胜