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个人财产婚后购房,在离婚时如何分割?
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引言

笔者接待过一个咨询,关于婚前房产婚后出售再购房的,该房产因离婚诉讼而分割。当事人音容相貌已全无印象,只记得一片煞白的脸。他咨询的时候,一审已经结束,财产分割对其甚是不利。笔者根据案情,结合有关法条,整理了一下,就产生了本文。

一、案情简介

一审认定女方婚前购置房产一处,婚后女方将房产作价出售,用购房款再次购置一处房产仍登记在女方名下,因购房款系女方婚前财产转变而来,财产外在表现形式的变化,并不改变所有权,该部分财产仍系女方个人财产。婚后还贷系使用夫妻共同财产,依法予以分割。法院判定房产仍归女方所有,贷款仍由女方进行偿还,婚后还贷部分及对应增值部分,由女方折价补偿男方。

二、分析案情

(一)个人财产不因结婚而改变性质。

由于女方的婚前房产系其个人财产,女方婚前财产作价出售所得购房款,以及购房款购置的房产,均系女方婚前个人财产外在形式变化,并不改变其本质。根据《婚姻法》第十八条:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产 ......”,以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十九条:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”由婚前财产转化而来的财产仍系女方个人财产,实践中基本无争议。

(二)共同财产还贷及其增值部分依法应予分割。

针对婚后还贷部分,还贷部分系使用夫妻共同财产(有证据证明系使用个人财产或存在夫妻财产约定的除外),根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”婚后还贷及其增值部分依法应予分割,一方对另一方进行补偿。

一方个人财产支付首付款产生的增值仍系其个人财产,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释若干问题的解释(三)》第五条:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”

(三)共同财产还贷及增值部分如何计算?

以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,在财产分割时肯定会涉及共同财产比例认定问题。

实践不乏当事人认为,还贷及增值部分,应按照下列方式计算:

共同财产=房产现价值-剩余贷款-首付款,即把所有增值均计入共同财产;又或者,共同财产=共同财产还贷金额,即把所有增值均不计入共同财产。

此处说明,上述计算方式,均属于计算增值部分不当。正确的计算方式应是:

共同财产=还款金额/本息×按揭贷款本金/总房款×总房价。这样计算方式既均等考虑还款对总房价的占比,夫妻还款对共同财产的贡献。

三、房产购置以及分割等注意事项

其一、婚前男女双方共同购房登记在一方名下的,应避免现金交易,应尽量使用银行转款交易方式,并备注说明。开篇案例中,男方抗辩称房产系婚前共同购买,但没有交易凭证,人民法院未予认可。

其二、总房价的认定,可通过双方对价格一致认可、竞价或评估方式等,进行认定。总房价一经认定,通常不能反悔,选择总房价认定的方式须要慎重,否则有可能导致总房价认定偏离市场价值,导致自身利益受损。

其三、若存在大额个人财产,建议个人财产与夫妻共同财产管理,避免混淆。注意保管交易合同以及相关交易凭证。

实践中对于财产属于夫妻共同所有还是夫或妻一方个人所有存在争议,经查证仍然真伪不明的,可推定为夫妻共同财产。上海市高级人民法院民一庭《关于下发<婚姻家庭纠纷办案要件指南(三)>的通知》沪高法民一〔2010〕8号第二条:“分割夫妻共同财产,应首先明确财产权属,注意区分家庭共同财产、夫妻共同财产和夫妻个人财产。对于有争议的财产的性质,应当以法律构成要件为基础,结合经验法则,通过对当事人举证和法院依法调查取证的结果综合分析、作出认定。对财产属于夫妻共同所有还是夫或妻一方个人所有存在争议,经查证仍然真伪不明的,可推定为夫妻共同财产。”

其四、实践中对于登记在双方名下的财产,不动产登记会产生物权效力,通常会认定为夫妻共同财产;婚内购房贷款,银行一般要求夫妻共同贷款签字,双方共同贷款还款,也通常意味着认可财产共有。夫妻另有约定或存在夫妻财产约定协议等情形除外。

四、结语

回应开篇案例,男方在一审认可的房产总价值低于正常市场价值,即使损害其个人利益,也无法反悔;又无法举证女方的婚前财产系男女双方共同买房,若能举证也能挽回几分损失。

当下,结婚离婚属于两个家庭的大事,可能顾及传统管观念,我们不愿提及财产约定协议等等,律师建议多使用现代交易方式——便捷又易于保留交易记录。最后说句感性的话,用心去维护婚姻,才是最好的婚姻家庭财产保护方式。

 

编辑:王勇喜 丁璐

审核:孙利娜

孙利娜,婚姻家庭律师,执业于安徽润天律师事务所合肥总部。专注研究婚姻家庭业务。

王勇喜,婚姻家庭律师,执业于安徽润天律师事务所上海分所。婚姻家庭业务娴熟。